Ekonomik olarak zor bir dönemden geçiyoruz. Döviz kurlarındaki aşırı dalgalanma tüm sektörleri etkiliyor. Doğal olarak, bazı sektörler daha fazla etkileniyor. Bu sektörlerin başında da hiç şüphesiz AVM ve perakende sektörü geliyor. Bu nedenle AVM yöneticileri ve yatırımcılar ekonomik fırtınayı daha kolay atlatabilmenin yol ve yöntemlerini arıyorlar. Bu arayışın getirdiği önerilerden bir tanesi tüm AVM kiralarının yönünü değiştirebilecek nitelikte: “Ciroya göre kiralama”.

Ekonomik parametreleri yorumlamak ekonomistlerin işidir. Ciroyla kiralamanın beklenen iktisadi faydayı sağlayıp sağlamayacağı konusunda bir değerlendirmede bulunamayız. Ancak her yeni fikir tüm yönleriyle tartışılmalıdır. Aksi takdirde, sağlam bir düşünce blokajına oturtulamaz. Mantık planında rüştünü ispat etmeden uygulamaya konulan fikirlerin acı sonuçlarını her gün yaşıyoruz. Bu nedenle fikirlerin irdelenmesini en büyük sermayemiz olarak kabul etmeliyiz. Bir hususun altını da önemle çizmek isterim: Fikri sorgulamak ile fikir sahibini sorgulamak farklıdır. Samimi olarak kafa yorup fikir üreten her zihne saygımız sonsuzdur. Sektörün hukuk boyutuyla uğraşan bireyler olarak, sektörde ileri sürülen bir fikrin hukuki analizi yapmak, hukuki sonuçlarını ortaya koymak mesleğimizin omuzlarımıza yüklediği en tabii bir vecibedir. Bir fikrin makalede kritik edilmesi, fikrin beğenilmediğinin değil, aksine tartışılmaya değer bulunduğunun göstergesidir.

Ciroya göre kiralama fikri, ilk bakışta ciro üzerinden alınacak belli bir oranın “kira bedeli” olarak kabul edilmesi anlamına gelir. Sözleşme hukukunda bir sözleşmenin meydana gelebilmesi için esaslı unsurların vücut bulması gerekir. Kira sözleşmesinin esaslı unsurlarından biri de kira bedelidir. Bir kira sözleşmesinin meydana gelebilmesi için belirli veya belirlenebilir bir kira bedeli üzerinde mutabakat sağlanmış olmalıdır. Aksi takdirde taraflar sözleşme yaptıklarını zannetseler bile aslında hukuken tarafları bağlayıcı bir metin ortaya çıkmamış olur. Burada ortaya çıkması en muhtemel sorun, kiracı işletme zarar ettiğinde ne olacağıdır. Kiracı zarar ettiğinde bir kira bedeli alınmayacaksa, acaba bir kira bedeli kararlaştırılmış olur mu?

Burada özellikle kira bedelinin rakam olarak net bir şekilde “belli” olması zorunlu mudur? Değildir.

Rakam net olarak belli olmasa bile ortada “belirlenebilir” bir kira bedeli anlaşması varsa sözleşme kurulmuş sayılır. Hâlbuki kira bedelinin miktarı, belirlenebilir dahi değilse, kira sözleşmesi hiç kurulmamış sayılır. Kira bedelinin ciro olarak belirlenmesi halinde ortada “belli” bir kira bedeli yoktur; fakat “belirlenebilir” bir kira bedeli vardır. Bu nedenle kira bedelinin aylık cironun bir kısmı olarak belirlenmesi mümkündür (Bakınız: İNCEOĞLU, Kira Hukuku, Cilt I, s. 12-16).

Peki, yukarıda ifade ettiğimiz gibi, kiracı işletme zarar ederse ne olacak? Bu soruya düz mantıkla cevap verecek olursak, ortaya bir kira bedeli çıkmadığı için kira bedeli kararlaştırılmamış olacaktır. Kira bedeli kararlaştırılmadığı için de kira sözleşmesi kurulmamış sayılacaktır. Kira sözleşmesi olmadan orayı kullanan kişi de artık kiracı değil, fuzuli şağil sayılacaktır. Bunun doğal sonucu olarak da ecrimisil talep etmek mümkün hale gelecektir.

Ancak böyle bir akıl yürütme tekniği, koyu mantık yanılgısı teşkil edecektir. Kira hukukunun ruhuna uygun bir çözüm geliştirmek için bu makalenin sınırlarını aşan irdelemelere ihtiyaç vardır. Bununla birlikte hukuki bir önlem alınması tabi ki mümkündür. Taraflar kira sözleşmesinde kiracı işletmenin zarar etmesi halinde ödeyeceği –sembolik de olsa– bir rakamı belirtirlerse bu tartışmalara girilmesine gerek kalmayacaktır.

Ciroya göre kiralama konusunda yaşanabilecek tartışmalardan birisi de kiranın türü olacaktır. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu düzenlemesinde üç tür kira vardır: Adi kira, konut ve çatılı işyeri kirası, ürün kirası. AVM sektöründe yapılan kiralamalar normalde çatılı işyeri kirası olarak- stant kiralarının özel durumunu geçen ayki makalemizde incelemiştik, bu nedenle stant kiraları konusuna girmiyoruz– değerlendirilmektedir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında kanun koyucu kiracıyı koruyucu bir dizi hükme yer vermiştir. Bunlardan en ön plana çıkanları: Kira artışının TÜFE ile sınırlandırılması, on yıla kadar otomatik yenilenme, tahliye sebeplerinin sınırlılığıdır. Ürün kiralarında ise bu koruyucu hükümlere yer verilmemiştir. Bir örnekle izah edecek olursak bir dükkânı boş olarak kiralayıp buraya ruhsat alarak bir manav açarsak yapmış olduğumuz sözleşme çatılı işyeri sözleşmesi olarak değerlendirilir ve kiracıyı koruyan hükümlerden istifade ederiz. Oysa bir dükkânda ruhsatlı olarak manav işletmeciliği yapan kişiden işletme olarak kiralarsak, yapmış olduğumuz sözleşme bir ürün kirası olarak değerlendirilir ve kiracıyı koruyucu hükümlerden yararlanamayız.

İşte tam bu nokta da ciroya göre kiralama ürün kirası sayılır mı, sorusu gündeme gelmektedir. Eğer ciroya göre kiralama ürün kirası sayılacak olursa kiracılar birçok koruyucu hükümden yararlanamayacaktır. Söz gelimi, kira bedelinin artışında TÜFE sınırlaması söz konusu olmayacaktır, kira sözleşmesinde kararlaştırılan süre dolduğunda sözleşme otomatik olarak uzamayacaktır. Zira sadece çatılı işyeri kirası kapsamında olan kira sözleşmeleri için bu koruyucu hükümler düzenlenmiştir. Kira bedelinin aylık ciro üzerinden belirlenmesi daha önce yargı kararlarına konu olmuştur. Bu kararlara göre; kira bedelinin cironun bir kısmı olarak belirlenmesi tek başına kira sözleşmesini ürün kirası olarak nitelendirmeye yeterli olmaz(Bakınız: İNCEOĞLU, Kira Hukuku, Cilt I, s. 14). Ancak sorunun cevabının şu aşamada net olduğu söylenemez. Zira söz konusu kararlarda boş işyerlerinin kiraya verilmesi söz konusu olmuştur. Boş işyeri olarak yapılan kiralamalarda ise “işletme yükümlülüğünün olmaması” temel kriter olarak kullanılmaktadır. Şimdi, AVM sektöründeki kiralamalar için işletme yükümlülüğünün olmadığı söylenebilir mi? Türk hukuk öğretisinde bir fikre göre, hasılat kirasında önemli olan, söz konusu kiralananın işletilmesinin devam etmesidir; kiracının işletme yükümlülüğü varsa, ürün(hasılat) kirası da vardır (Bakınız: Hüseyin ALTAŞ, Hasılat ve Şirket Kirası, s.79). AVM’lerde ciroya göre yapılacak kiralamaların ürün kirası teşkil edip etmeyeceğinin şu an itibariyle net bir cevabı bulunmamaktadır. Ciroya göre kiralama ürün kirası sayılmaz diyebilmek için, açık bir yasal düzenleme ya da yerleşik bir içtihat bulunmalıdır.

Ciroya göre kiralamaların en azından AVM’ler için mümkün hale getirilmesi şüphesiz 6098 sayılı Türk Borçlar Kanuna eklenecek bir fıkra ile sağlanabilir. Ancak AVM lobisinin kira sözleşmesine ilişkin maddelerden bazılarını 8 yıl ertelenmesinde oynadığı rol halen hukukçuların zihninde kötü bir anı olarak durmaktadır. Ciro ile kiralamaların ekonomik gerekliliğine sektör liderleri inanıyorlarsa, bunun hukuki alt yapısının hukukçuların tepkisini çekmeyecek bir şekilde ve hukuk teorisi içerisinde hazırlanması için gerekli çalışmaları da yapmaları gerekir.

Ciroya göre kiralamalarda ilk yıl, sabit bir rakamın kira bedeli olarak kararlaştırılması; ikinci veya üçüncü yıl ciro üzerinden bir oran belirlenmesi teklif edilmektedir (Bakınız: Aydoğan SÜER, Kazandığın Kadar Öde, s. 88-95). Ciroya göre kiralamanın bir ürün kirası sayılmayacağını, aksine çatılı işyeri kirası olarak nitelendirildiği varsayarsak, konut ve çatılı işyeri kiralarında kira artışları TÜFE sınırlamasına tabidir. Kira artışı bir önceki kira yılının ortalama TÜFE oranını(baraj oranı) aşamaz. Eğer aşarsa, aşan kısım geçersiz sayılır ve sadece baraj oranın gerektirdiği kadar artış ödenir. Bu durumda ilk yıl sabit bir kira bedeli kararlaştırıldığına göre ve ikinci yılın kira bedelinde TÜFE oranından fazla artış yapılamayacağına göre, ciro esas alınarak kira bedeli belirleme imkânı da çok kısıtlı olacaktır. Bu durum da ciroya göre kiralamanın yasal bir düzenleme gerektirdiğini açıkça ortaya koymaktadır. “Biz ciroya göre kiralama yapalım, daha önce verilen yargı kararları lehimize” denilirse, büyük bir riske girilmiş olur. Haddinden fazla risk taşıyan bir sektörün yeni riskler üstlenmesi sektörün üzerindeki baskının artmasından başka bir işe yaramayacaktır.

Avukat Pelin ŞENOL BARUH
BARUH HUKUK DANIŞMANLIK

(Yazının tüm hakları saklıdır. Kaynak gösterilerek bile alıntı yapılamaz.)

CEVAP VER

Please enter your comment!
Please enter your name here